El Desahucio: Preguntas Frecuntes

¿Con cuantas mensualidades impagadas puede ser iniciado un desahucio?

  Es suficiente con que se deje de pagar una única mensualidad para interponer la demanda en el desahucio.

¿Es necesario realizar un preaviso al inquilino antes de demandar?

 Aunque no es imprescindible notificar al inquilino previamente, y se puede presentar demanda en el desahucio, es recomendable ya que si le hemos requerido previamente con um mes de antelación a la presentación de la demanda con un medio que permita dejar constancia  (habitualmente un Burofax)  el inquilino ya no podrá paralizar el desahucio aunque pague todas sus deudas y, en consecuencia, la sentencia obligará al inquilino a abandonar la vivienda o local en cualquier caso.

¿Es aconsejable enviar una notificación previa?

Si tenemos constancia que los arrendatarios tienen dinero y nos interesa que se mantengan en el arriendo, siendo como máximo una o dos las mensualidades adeudadas recomendamos remitir un requerimiento por burofax dando un plazo de una semana para el pago de la renta.

 ¿Es obligatorio contar con un Abogado para tramitar el desahucio?

Para cantidades superiores a 2000 €, es obligatorio contar con Abogado y representado por Procurador para tramitar el desahucio. Para los casos en que la cuantía anual sea inferior a 2000 € los dueños del local pueden plantear una demanda directamente en el Juzgado sin la asistencia de Abogado y Procurador.

¿Se puede dar de baja durante el desahucio los servicios complementarios como luz, gas y cambiar la cerradura si los inquilinos dejan de pagar la renta?

 No, porque de hacerlo podría incurrir en un delito por coacciones, siendo nuestra recomendación que los contratos de suministro estén siempre a nombre del inquilino para que en caso de impago las compañías les reclamen a ellos.

 ¿Qué costes tiene un proceso de desahucio?

En principio en los casos más habituales de impago de rentas, los costes son asequibles, y perfectamente asumibles por cualquier propietario, y el importe suele tomar como referencia la cuantía adeudada hasta la fecha, y la renta anual del alquiler. Solicitar presupuesto

¿Qué otros gastos se realizan?

• Poder Notarial (30-40 €) que puede sustituirse por un Poder Apud Acta en el Juzgado (Gratuito)
• Procurador, entre 150 y 300 euros, dependiendo de la ubicación del inmueble y el importe de la renta.
• Cerrajero: entre los 50 y 150 euros en caso de lanzamiento forzoso
  

¿Cuánto dura un desahucio?

La duración media de un procedimiento de desahucio es en torno a los 5 meses,  pudiendo tramitarse algunos en 3 meses, y otros en 6 dependiendo del Juzgado en el que caiga el asunto, y la complejidad del desahucio.

¿Cuándo se conoce la fecha del juicio y el día del lanzamiento?

El Secretario Judicial transcurrido aproximadamente un mes de la presentación de la demanda dictará Decreto indicando la fecha del Juicio y el día del lanzamiento para completar el desahucio.

¿Qué documentación deben presentarse con la demanda?

 Los documentos esenciales para adjuntar a la demanda son Copia simple de la Escritura de Propiedad de la Vivienda o Local y con el Contrato de Arriendo, y de forma adicional recomendamos adjuntar:

• Poder General para Pleitos o Poder Apud Acta
• Extracto de la cuenta bancaria en la que se ingresaba la renta o certificado del banco en el que se indiquen los pagos efectuados por el arrendatario.
• Todas las notificaciones previas realizadas independientemente del formato en el que se hayan realizado (carta, email, burofax, etc)

¿Si el inmueble es de varias personas es necesario que todas ellas interpongan demanda y comparezcan en juicio?

Únicamente es necesario que uno de ellos comparezca en nombre de todos dado que la acción en principio beneficia al conjunto. No obstante, se recomienda estudiar previamente el caso para evitar riesgos retrasos en la tramitación del mismo.

¿Debe acudir el demandante al Juicio?

En principio es sufienciente con que asista el Abogado y el Procurador, pero es recomendable que acuda el dueño por si la parte contraria comparece y pide su declaración por el desahucio.

¿Es necesario que acuda el inquilino demandado?

No. Se les declara por no comparecidos y continua el procedimiento.

¿Se ha de citar personalmente a los arrendatarios? ¿Qué ocurre si se niegan a recibir las notificaciones del Juzgado?

Sí, y en caso de no localizarlos se puede publicar el desahucio por edictos en el tablón del Juzgado, lo cual retrasa la tramitación pero continuando el procedimiento.

¿Quién paga los costes del juicio?

Lo habitual es que el condenado sea condenado en costa y le corresponda asumir los honorarios del desahucio

¿Qué ocurre si no abandonan la vivienda o local?

En ese caso se pide auxilio judicial, y una patrulla de la policía acude al lanzamiento y asegura el desahucio.

¿La deuda se reclama en la misma demanda?

 Sí, incluyendo las deudas vencidas así como aquellas que se deveguen hasta el lanzamiento efectivo, y finalice el desahucio.

¿Es habitual cobrar las deudas?

Es necesario estudiar cada caso concreto, y ver la viabilidad de las acciones dependiendo del cual le recomendaremos que adopte unas acciones u otras.

¿Qué plazo hay para reclamar las deudas reconocidas en sentencia?

En principio son 5 años pero cuanto más rápido se solicita su ejecución más probabilidades hay de cobrar.

¿Siempre se puede acudir directamente al Juzgado para reclamar?

 No, puesto que podría haber firmado algún acuerdo de sometimiento un proceso de arbitraje. En caso de que no sea suficiente, se ha de interponer la ejecución del laudo arbitral ante los Juzgados.