Desahucios hipotecarios: El Tribunal Supremo los detiene  con menos de doce cuotas impagadas

En una reciente sentencia dictada en el mes de septiembre de 2019, el Tribunal Supremo, establece por unanimidad que se aplique la Ley de Contratos del Crédito Inmobiliario (ley hipotecaria), para determinar la nulidad de las clausulas de vencimiento anticipado de un préstamo, al ser más beneficiosa para el consumidor. Con esta medida se impedirán los desahucios hipotecarios con menos de doce cuotas de hipoteca impagadas.

La ley hipotecaria, que entró en vigor en junio de este año, prevé, entre otras medidas, que el banco solo podrá comenzar el procedimiento de desahucio hipotecario si hay doce cuotas impagadas o el 3% del capital de la hipoteca en la primera mitad de la vida del préstamo, o bien 15 cuotas o el 7% en la segunda mitad del mismo.

¿Qué dice el Tribunal de Justicia de la Unión Europea?

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) declaró en marzo de este año que las cláusulas de vencimiento anticipado de préstamos hipotecarios «declaradas abusivas» podían ser sustituidas a menos que el consumidor se expusiera a consecuencias que le sean «especialmente perjudiciales». No obstante, ello dejaba abierta la puerta a que sean los jueces nacionales los que adopten la decisión sobre si el contrato puede subsistir una vez anulada la cláusula. Pero ahora el Supremo, en una sentencia dictada recientemente por el Pleno de la Sala de lo Civil, sin desatender el criterio del TJUE, establece por unanimidad que se aplique la ley que regula los créditos inmobiliarios, considerada más beneficiosa para el consumidor. Según el criterio del TJUE, señala el Supremo, un contrato hipotecario no puede subsistir sin la correspondiente garantía, es decir, el inmueble, por lo que en caso de suprimirse la cláusula que sustenta dicha garantía el contrato sería nulo.

¿Qué supone esto para el cliente?

Pero ello supone para el cliente consecuencias no deseadas, como la obligación de devolver la totalidad del saldo vivo del préstamo, y la pérdida de las ventajas fiscales legalmente previstas para la ejecución hipotecaria Por lo que respecta a las ejecuciones hipotecarias en curso, el Supremo entiende que aquellos en los que el préstamo expiró antes de la entrada en vigor de la ley hipotecaria de 2013 deberían ser sobreseídos. En cuanto a los préstamos vencidos después de esa fecha, deberán tenerse en cuenta los criterios de la ley de crédito inmobiliario aprobada este año.