Intereses y costas en la ejecución hipotecaria
Los intereses y costas que genera la ejecución del préstamo hipotecario son cantidades indeterminadas que hay que calcular con posterioridad a la presentación de la demanda mediante las operación de liquidación de intereses y tasación de costas regulados en los artículo 721 y 241 respectivamente. Para ello hay que diferenciar dos situaciones:
- Subasta con postores
- Subasta sin postores
Cálculo si la subasta es con postores
Una vez finalizada la subasta con postores, el mejor postor dispondrá de 40 días para consignar, en su caso, la diferencia entre el depósito realizado inicialmente para participar en la puja y su postura final. Una vez efectuada, el secretario judicial acordará la adjudicación del bien hipotecado a su favor, y con el precio del remate se liquidará al actor principal su crédito, los intereses devengados hasta la fecha y las costas dando lugar a dos situaciones:
- En caso de que el principal reclamado sea superior al remate aprobado se entregará directamente el actor sin realizar ninguna operación de cálculo, eso sí, siempre que no supere el límite de cobertura hipotecaria. Asimismo, si se pretende reclamar la deuda pendiente, será necesario solicitar su cálculo para poder seguir una ejecución posterior.
- En caso de que el principal sea inferior al remate, se conservará el remanente y no se procederá a entrega de cantidad alguna hasta que no se liquiden los intereses y costas causadas. En caso de que abonado lo anterior todavía exista remanente se pondrá a disposición de los restantes titulares inscritos en el bien hipotecado los cuales deberán ser cancelados.
Cálculo cuando no existen postores
Si el porcentaje de adjudicación es inferior al principal reclamado, se acordará la misma, siempre y cuando no supere el límite de la cobertura hipotecaria. Si dicho porcentaje resulta superior habrá que realizar el cálculo de intereses y costas y determinar:
- La cantidad a que asciende el total de la deuda
- Si el ejecutante tiene o no que consignar alguna cantidad para su adjudicación
- Si hay o no sobrante para darle el destino indicado en el párrafo anterior